Immobilier : plusieurs départements prévoient une hausse des frais de notaires

À partir d’avril 2025, certains départements français vont augmenter leurs frais de notaire, suite à une mesure du projet de loi de finances. Cette hausse des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) vise à compenser les pertes fiscales des collectivités locales, mais elle risque d’alourdir le coût des transactions immobilières. Alors que cette décision pourrait peser sur les acheteurs, notamment dans un marché immobilier déjà fragile, voyons ce que cette hausse implique concrètement.

Qu'est-ce que les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) ?

Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sont une taxe appliquée lors des transactions immobilières. Ces frais sont principalement destinés à financer les collectivités locales et se répartissent entre le département, la commune et le notaire. Concrètement, une partie de cette taxe est perçue par le département, une autre par la commune, tandis que le notaire collecte et reverse ces montants lors de la signature de l’acte de vente.

Actuellement, le taux des DMTO est fixé à 4,5 %. Toutefois, avec le projet de loi de finances 2025, les départements auront la possibilité de l’augmenter jusqu’à 5 %, à compter du 1er avril 2025. Cette hausse, qui pourrait durer trois ans, vise à compenser les difficultés financières des collectivités locales en augmentant leurs recettes issues des transactions immobilières.

Transaction immobilière : pourquoi cette hausse des frais de notaire ?

Le projet de loi de finances 2025 permet aux départements de relever temporairement les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), autrement appelés « frais de notaire », afin de faire face à leurs difficultés financières.

Cette mesure intervient dans un contexte où les collectivités locales, confrontées à une pression budgétaire accrue, cherchent de nouvelles sources de financement pour équilibrer leurs comptes.

Depuis la suppression de la taxe d'habitation, de nombreux départements ont perdu une part importante de leurs recettes fiscales, ce qui les place dans une situation financière délicate. Pour compenser cette perte, les DMTO, qui représentent une part non négligeable de leurs revenus, sont devenus une ressource essentielle.

Ainsi, l’augmentation du plafond de ces droits, autorisée pour une période de trois ans, est présentée comme une solution nécessaire pour permettre aux départements de maintenir leurs services publics et de répondre à la hausse de leurs dépenses, notamment dans le domaine social.

Quel impact concret de cette hausse sur les acheteurs ?

La hausse des frais de notaire aura un impact direct sur le coût des transactions immobilières. Par exemple, pour un bien immobilier de 200 000 euros, les droits de mutation passeraient de 11 613 euros à 12 637 euros, soit une augmentation de plus de 1 000 euros. Pour un achat de 300 000 euros, cette hausse serait de 1 500 euros, portant le montant total des frais à environ 18 955 euros.

Cependant, cette augmentation ne concernera pas tous les acheteurs. Les primo-accédants, c'est-à-dire les personnes achetant leur premier bien immobilier, pourront bénéficier d'exonérations ou de réductions de taux, selon les décisions prises par chaque département. Ainsi, cette catégorie pourrait être partiellement ou totalement épargnée par la hausse, ce qui allègera l'impact financier pour ces acheteurs.

Paris en première ligne : la ville de Paris décide d'appliquer la hausse des frais de notaire dès avril 2025

Le Conseil de Paris a été le premier à acter la hausse des frais de notaire, une mesure qui prendra effet dès le 1er avril 2025. Cette décision s’inscrit dans une volonté de répondre aux défis budgétaires auxquels la ville est confrontée, notamment après la suppression de la taxe d'habitation.

En augmentant les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), Paris vise à compenser la perte de recettes fiscales et à renforcer ses finances publiques, tout en soutenant ses dépenses croissantes dans les domaines sociaux et infrastructurels.

Cette mesure, qui affectera principalement les acheteurs de biens immobiliers, s’inscrit également dans un contexte plus large où les collectivités locales, en particulier celles des grandes agglomérations, cherchent à diversifier leurs sources de financement face à la pression financière. En étant la première à adopter cette hausse, Paris ouvre la voie à d’autres départements qui, à terme, pourraient suivre cet exemple.

Quels impacts pour les départements les plus concernés ?

Certains départements tirent une part significative de leurs ressources des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), en particulier ceux où l’activité immobilière est la plus dynamique.

L’Île-de-France, avec Paris et sa petite couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne), ainsi que les départements du sud de la France comme les Alpes-Maritimes et l’Hérault, figurent parmi les principaux bénéficiaires de cette fiscalité immobilière. Ces territoires, caractérisés par des prix de l’immobilier élevés et un volume important de transactions, verront donc leurs recettes augmenter significativement avec la hausse du taux des DMTO.

L’augmentation des DMTO représente une manne financière importante pour ces départements, mais elle pose également des questions quant à son impact économique. D’un côté, ces recettes supplémentaires pourraient permettre aux collectivités de financer des infrastructures, des services publics ou des aides sociales, renforçant ainsi l’attractivité des territoires. De l’autre, une taxation accrue des transactions immobilières risque de peser sur la fluidité du marché immobilier et de décourager certains acheteurs, notamment dans des zones où les prix sont déjà élevés.

Hausse de frais de notaire : quel impact sur la demande de crédit immobilier ?

L’augmentation des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) prévue en 2025 pourrait avoir des conséquences directes sur le marché du crédit immobilier. En alourdissant le coût global d’un achat immobilier, cette mesure risque d’influencer la capacité d’emprunt des acheteurs et leur volonté de se lancer dans un projet immobilier.

Les frais de notaire, déjà compris entre 7 % et 8 % du prix d’un bien ancien, vont encore augmenter dans certains départements. Pour un acheteur, cela signifie un budget supplémentaire à prévoir, qui ne peut généralement pas être financé par un prêt immobilier classique, puisque les banques prêtent rarement au-delà du prix du bien. Résultat : les acquéreurs doivent mobiliser davantage d’épargne personnelle ou trouver d’autres solutions de financement.

Les primo-accédants, qui disposent souvent d’un apport limité, risquent d’être les plus impactés par cette hausse. Un coût d’acquisition plus élevé pourrait rendre l’accession à la propriété plus difficile, en particulier dans les zones où l’immobilier est déjà très cher. Cela pourrait se traduire par un ralentissement de la demande de crédit immobilier, certains acheteurs reportant leur projet ou revoyant leurs ambitions à la baisse.

Cette évolution intervient dans un contexte où le marché du crédit immobilier est encore fragilisé par des taux d’intérêt élevés. Malgré une légère détente des taux prévue en 2024 et 2025, la combinaison d’un coût d’achat accru et de conditions de crédit plus strictes pourrait limiter la reprise du marché.