Crédit immobilier : les taux d’usure pourraient exclure certains emprunteurs du marché

Fixés trimestriellement par la Banque de France, les taux d’usure, de plus en bas, pourrait pénaliser le marché du crédit immobilier en 2019 et exclure certains profils emprunteurs en cas de remontée des taux. Explications

Crédit immobilier en 2019 : attention à la baisse des taux d’usure 

Pour rappel, le taux d’usure correspond au seuil maximum que tous les établissements prêteurs sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils accordent un financement. En d’autres termes, les banques doivent respecter un taux d’usure au-delà duquel il est interdit pour un établissement de prêter de l’argent.

Indexés sur les taux effectifs moyens, ces seuils sont de plus en plus bas. De ce fait, avec la potentielle hausse des barèmes dans les semaines et mois à venir, certains ménages souhaitant faire un crédit immobilier pourraient se retrouver exclus.

Sur le marché du crédit immobilier, le taux d’usure n’a cessé de baisser depuis deux ans, il est passé de 3,35 % début 2017 à 2,85 % pour les trois derniers mois de l’année 2018 pour une durée de 10 à moins de 20 ans, soit un recul de 0,50 point de base ; et de 3,37 % à 3,08 % pour les financements de 20 ans et plus, soit une baisse de 0,30 %. Sur la même période, les taux moyens des prêts à l’habitat sont restés quasi-stables. Selon l’Observatoire Crédit Logement, la moyenne était de 1,49 % début 2017. A ce jour, elle s’établie à 1,44 %.

En fait, même si la conjoncture actuelle du marché du crédit immobilier tricolore caractérisée par la forte concurrence que se livrent les banques limite la remontée de barèmes, il faut savoir qu’en cas de changement de la politique monétaire de la BCE et/ou de tensions sur les OAT 10 ans, les établissements prêteurs pourraient être contraints de répercuter ces tensions haussières sur leurs grilles de barèmes.

Cette remontée potentielle  ne serait prise en compte que dans trois mois puisque les taux d’usure sont fixés trimestriellement. Conséquence, de nombreux emprunteurs pourraient dépasser mécaniquement les seuils autorisés et être exclus du marché, notamment ceux qui optent pour un crédit relais en raison des taux plus importants appliqués à ces financements.

Les opérations de regroupement de crédit pourraient aussi être impactées

Créés pour protéger les emprunteurs contre les hausses brutales de taux d’intérêt des crédits accordés par les banques, les seuils d’usure peuvent donc avoir des effets pervers sur le marché du prêt à l’habitat à cause de la baisse continue des barèmes. Les emprunteurs aux revenus faibles ne bénéficiant pas des conditions attractives, les personnes à risques, les séniors et les primo-accédants pourraient être impactés et exclus du marché du prêt à l’habitat.

Les opérations de rachat de crédit, principalement proposées par les réseaux d’intermédiaire bancaire spécialisés, pourraient aussi être concernées par les effets pervers de la baisse des taux d’usure. En fait, les frais engendrés par ces opérations, notamment le rachat de crédit immobilier garantie par une hypothèque, peuvent aussi faire dépasser les taux d’usure même si le projet est au départ parfaitement finançable et éligible au seuil en vigueur.

Cependant, pour limiter les impacts de la baisse des taux d’usure, de plus en plus de professionnels et observateurs plaident désormais pour une reforme ou un ajustement de la formule de calcul du taux d’usure. Certains proposent de neutraliser dans la formule actuelle, certains poste du TAEG comme les primes d’assurance ou encore les frais de dossiers. Cela passe par une évolution de la législation en vigueur. Affaire à suivre.