Zéro démarche : Solutis s'occupe de toutRéelle pratique pour se constituer un patrimoine immobilier en dessous du prix du marché, l’achat en viager est une solution qui séduit autant les acheteurs que les vendeurs. Pour faire l’acquisition d’un bien en viager, l’acquéreur devra verser au vendeur un apport plutôt connu sous le nom de bouquet d’un montant correspondant entre 20 à 30 % de la valeur du bien mis en vente viagère. Voici les explications de nos experts.
Quel est le montant minimum d’apport pour un achat en viager ?
Pour rappel, le principe du viager consiste à une transaction immobilière entre un vendeur, souvent une personne âgée et un acheteur, une personne qui souhaite acquérir un bien immobilier à moindre coût. Lors d’un achat en viager, le débirentier (l’acheteur) verse une rente viagère jusqu’à la mort du crédirentier (vendeur). L’intérêt du viager est que le sénior peut ainsi continuer à vivre dans le bien et percevoir un complément de salaire jusqu’à la fin de ses jours.
En plus de la rente viagère, il est courant que l’acheteur doive verser un bouquet au vendeur. Pour faire simple, le bouquet peut être assimiler à un apport personnel comme dans un prêt bancaire classique. Ce dernier correspond au versement d’une somme d’argent, généralement entre 20 à 30 % de la valeur du bien immobilier.
Prenons l’exemple suivant : un acheteur décide d’acquérir un bien via une opération viagère. La résidence est estimée à 400 000 € et le vendeur souhaite obtenir un bouquet représentant 20 % de la valeur du bien immobilier et le reste sous forme de rente chaque mois. Alors l’acheteur devra apporter 80 000 € à titre d’apport (le bouquet) pour conclure la transaction.
Par conséquent, le montant minimum d’un apport de fonds propres dans le cadre d’un achat en viager correspond simplement au montant du bouquet exigé par le vendeur.
Viager : une banque peut-elle accepter de financer l’apport ?
Lorsqu’un acheteur souhaite devenir propriétaire d’un bien immobilier, ce dernier peut envisager une acquisition via un achat en viager. Cette opération permet, si les toutes les conditions sont réunies, de faire l’achat d’une propriété à un prix inférieur par rapport au marché. Pour y arriver, l’acquéreur devra toutefois apporter au préalable un capital équivalent au bouquet. Dans ces conditions, l’intéressé peut puiser dans ses fonds propres pour disposer d’un apport personnel suffisant pour satisfaire les exigences du vendeur.
Néanmoins, quand l’acheteur ne possède pas les économies pour payer le bouquet, est-il possible de solliciter une banque pour emprunter un capital à cet effet ? La réponse est : oui. Légalement, il existe aucune interdiction empêchant une personne d’emprunter une somme d’argent à un établissement de crédit pour financer l’apport lors de l’achat d’un bien en viager.
Attention tout de même, les banques peuvent se montrer frileuses à octroyer un prêt bancaire dont l’usage principal est le paiement du bouquet et cela pour plusieurs raisons. Tout d’abord, elle peut considérer que l’acquisition en viager relève de l’investissement/placement, et est donc soumis à un risque plus élevé.
Une autre raison pouvant pousser les organismes de prêt à refuser de financer ce type de projet est que cette dernière ne peut pas prendre le bien nouvellement acquis comme garantie. En cas de défaillance de l’acheteur, c’est le vendeur qui récupère le bien et rares sont les débirentiers qui accepteront de céder la propriété au profit de la banque financeuse.
Gardez à l’esprit rien n’est perdu d’avance, il est toujours envisageable de convaincre la banque de vous suivre dans votre projet d’acquisition en présentant des garanties. En effet, pour obtenir un accord avec la banque, il est possible d’apporter en garantie :
- Une hypothèque sur autre bien immobilier dont vous êtes le plein propriétaire ;
- Un nantissement sur un produit d’épargne (assurance-vie, action, etc…) ou des placements ;
- Un accord du vendeur de céder le bien à la banque en cas de défaillance de l’acheteur (cession de rang) ;
- Une caution personnelle.
Quel crédit souscrire pour financer l’apport pour un achat en viager ?
Vous vous posez la question de quel crédit souscrire si vous parvenez à obtenir l’accord d’une banque. Pour financer l’apport ou le bouquet afin d’acquérir un bien en viager, vous pouvez décider de contracter :
- Un prêt personnel ;
- Un crédit immobilier ;
- Un regroupement de crédit ;
- Un crédit hypothécaire.
Le prêt personnel
Si vous avez besoin de plusieurs milliers d’euros, il est conseillé de souscrire un crédit personnel. En effet, ce type de crédit consommation permet d’emprunter une trésorerie allant jusqu’à 75 000 €. Le point important est que les fonds octroyés sont libres d’utilisation. Cela signifie, que son bénéficiaire peut dépenser la somme obtenue comme bon lui semble. Ainsi, un prêt personnel peut permettre de financer un bouquet en viager.
D’ailleurs, vous pourrez amortir le capital emprunté sur plusieurs années en fonction de votre situation budgétaire. Son souscripteur a la possibilité d’opter pour un remboursement rapide mais avec des mensualités plus élevées ou alors préférer une période d’amortissement plus longue associée à des mensualités adaptées. L’obtention se veut plus facile car vous n’avez aucun justificatif à fournir concernant votre projet, vous devez simplement être en capacité de restituer la capital emprunté.
N'hésitez pas faire une demande de prêt personnel, vous serez en mesure de comparer les offres de plusieurs grandes banques.
Le prêt immobilier
Pour un apport plus important notamment au-delà de 75 000 €, la souscription d’un prêt immobilier peut vous aider à réunir les fonds nécessaires.
Si la banque accepte de vous accorder un prêt immobilier, vous pourrez amortir votre investissement immobilier sur le long terme. Néanmoins, vous devrez présenter un dossier solide, c’est-à-dire une situation financière saine et montrer que votre solvabilité suffit amplement pour emprunter un prêt immobilier pour financer le bouquet d’un bien en viager.
Le rachat de crédit
Vous souhaitez ne pas rater une occasion qui se présente devant vous ? Hélas, votre situation financière ne vous permet pas d’être dans les meilleures conditions pour financer par un emprunt bancaire un apport en viager. Dans cette situation, il apparait intéressant de recourir au rachat de crédit.
En effet, via cette opération vous regroupez vos différents prêts en cours. Ces crédits peuvent être des prêts conso comme des crédits immobilier. En ne bénéficiant plus que d’un seul capital unique à rembourser, de nouvelles conditions de remboursement peuvent être instaurées. Pour faire simple, les mensualités sont recalculées pour être en adéquation avec vos finances.
Grâce à cette nouvelle base budgétaire, il devient envisageable de souscrire un nouvel emprunt. Sinon, vous pouvez inclure une trésorerie lors du montage de votre opération et ainsi financer un bouquet de viager.
Pour lancer l’étude de votre dossier, il suffit compléter un formulaire de rachat de crédit pour qu’un conseiller prenne en main votre demande.
Le prêt hypothécaire
La dernière alternative pour financer l’apport pour un achat en viager est d’hypothéquer un autre bien dont vous êtes le propriétaire. Avec un prêt de trésorerie hypothécaire, vous serez en mesure d’obtenir les fonds nécessaires en échange d’une prise de garantie sur une propriété vous appartenant.
Suivant ce principe, la banque peut prêter jusqu’à 50 % de la valeur de bien hypothéqué. Puis avec les fonds reçus, vous êtes en capacité financière de payer le bouquet de la résidence mis en viager. Pour analyser la faisabilité de votre projet, vous pouvez prendre rendez-vous avec un conseiller Solutis selon vos disponibilités ou compléter une demande de prêt de trésorerie hypothécaire.
Rédigé par Jonathan Hector - Rédacteur confirmé de Solutis
Publié le 08/09/2023
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