Un prêt immobilier pour un projet bien défini

On ne fait pas un crédit immobilier tous les jours, c’est bien souvent le projet d’une vie. Les sommes engagées représentent plusieurs dizaines de milliers d’euros sur plusieurs années.

Si pour vous, faire un crédit immobilier est un projet unique, pour votre banque c’est une demande qui s’ajoute à une pile de dossiers.

Il faut donc vous démarquer pour que votre profil intéresse la banque, surtout si vous n'êtes pas encore client chez elle et qu’elle ne vous connaît pas. A l’instar d’un recrutement pour un emploi, vous devez faire bonne impression.

Pour cela, il faut respecter quelques prérequis, à commencer par une situation professionnelle stable. Dans l’idéal, un CDI avec une période d’essai révolue fera l’affaire. Pour la banque, c’est l’assurance de revenus réguliers. Avec une autre situation comme de l'auto-entrepreneuriat ou une activité libérale, il est possible d’obtenir un prêt à l’habitat, mais le conseiller bancaire va devoir éplucher vos bilans en détail.

Pourquoi les revenus sont-ils importants ? 

En fournissant vos 3 derniers relevés de compte, le banquier va estimer votre capacité d’emprunt. En calculant vos charges sur vos revenus, il détermine votre endettement et le montant que vous pouvez consacrer au remboursement du crédit immobilier.

Depuis la fin de l’année 2020, le ministère des Finances recommande une limite de 35 % de taux d’effort, c’est-à-dire qu’environ un tiers de vos revenus peut servir à rembourser vos crédits.

Vos crédits à la consommation sont donc scrutés. Pour l’acquisition d’une voiture, le crédit auto est un incontournable pour un achat qui est légitime pour votre vie courante. En revanche, pour des prêts personnels avec une trésorerie libre d’utilisation (prêt en ligne par exemple), le conseiller peut se demander si vous n’êtes pas trop dépensier.

Il est donc impératif de présenter des relevés indiquant que votre budget est maîtrisé. Par exemple, si vous avez eu des incidents de paiement, mieux vaut retrouver une situation financière saine. Les dépenses superficielles (jeux en ligne, PMU) sont aussi à éviter.

En scannant vos documents, vous les aurez à portée de main dès que nécessaires. Votre réactivité est un atout. Pour vous, c’est l’assurance d’obtenir rapidement une réponse.

Bon à savoir : avec une demande de prêt solide et préparée, le conseiller bancaire aura une première bonne impression. Cela augure d’un dossier qui se déroulera sans accroc.

Se constituer un apport pour un meilleur emprunt immobilier

Si la stabilité des revenus est essentielle, le banquier s’intéresse également à la manière dont vous gérez votre argent. Les banques ont une préférence pour les fourmis, plutôt que pour les cigales. Savoir épargner est donc un bon point. En disposant d’un capital, vous pourrez fournir un apport personnel. Cette somme que vous avez su mettre de côté va jouer en votre faveur.

Il n’est pas nécessaire d’apporter tout votre capital. Généralement, la banque demande un apport d’au moins 10 % du montant de l’achat immobilier (valeur du bien + frais annexes).

Ces 10 % vont servir à couvrir les frais de notaire, d’agence, de cautions et garanties.

Bon à savoir : avec un apport plus important, vous obtiendrez un meilleur taux.

Pour les emprunteurs avec une très bonne situation, il est possible d’être dispensé d’apport. La banque débloque alors un capital qui couvre le prix d’acquisition et certains frais annexes. On parle de prêt immobilier sans apport ou à 110%. Avec cette opération commerciale, les banques veulent attirer les meilleurs profils et les primo-accédants.

Le courtier en prêt immo, un ami qui vous veut du bien

Si votre dossier est solide, la banque va vous faire une offre de prêt immobilier. Si les conditions vous intéressent, faut-il signer rapidement ? Une banque concurrente peut vous proposer une offre attractive. Pour le savoir, il faudra déposer votre dossier dans d’autres banques, reprendre d’autres rendez-vous, etc. 

C’est ici qu’intervient le courtier en prêt immobilier. Ce professionnel, comme Solutis, connaît le marché sur le bout des doigts. En le mandatant, vous lui confiez une mission : trouver pour vous le financement qui correspond à votre projet et au meilleur taux. Vous gagnez du temps en évitant de multiplier les rendez-vous dans plusieurs banques. Ce travail de comparaison, c’est celui du courtier. En véritable expert, le courtier en crédit immobilier connaît les astuces pour vous proposer un financement sur mesure.

Cet accompagnement peut vous rassurer, surtout si vous n’êtes pas toujours au fait des subtilités bancaires. Ce service a un coût de l’ordre de plusieurs centaines d’euros. Mais en retour, vous pourrez économiser sur les intérêts et les frais liés au prêt immobilier.

Bon à savoir : chez Solutis nous trouvons le financement personnalisé pour votre projet. Vous pensez avoir un dossier avec des lacunes, nous vous indiquerons comment rendre votre profil attractif.

Le taux ne fait pas tout lors d’un financement immobilier

Le taux d’intérêt est un point essentiel du crédit immobilier car il détermine son coût total. Plus le taux est faible, moins vous paierez d’intérêts sur la durée. 

Plusieurs facteurs comptent pour calculer le taux : la durée d’emprunt, le capital emprunté mais aussi l’apport et votre situation. Avec une courte durée de remboursement, le taux sa plus faible que pour un prêt sur 25 ans. 

Ce taux vous pouvez le négocier en apportant des garanties à votre banquier, par exemple en fournissant un apport plus conséquent, à condition de conserver de l’épargne.

 Durant la négociation, votre conseiller peut se montrer prêt à faire un geste sur le taux ou sur les frais annexes si vous souscrivez son assurance de prêt ou son assurance habitation.

Bon à savoir : vous pouvez souscrire les offres d’assurance de la banque pour profiter des avantages commerciaux. Libre ensuite à vous de les résilier pour trouver une meilleure couverture chez la concurrence. Vous pouvez changer d’assurance de prêt pendant 12 mois à partir de la signature du prêt ou chaque année à la date anniversaire du contrat.

Cependant, le taux ne fait pas tout. Deux offres de prêt avec des taux égaux ne sont pas nécessairement les mêmes. Par exemple, un contrat négocié avec une exonération des frais de remboursement anticipé sera plus attractif. De même si une clause de transfert de prêt est prévue.

Sur le moment, ces conditions peuvent être anodines, mais en cas de changement dans votre situation personnelle ou professionnelle, elles peuvent se révéler essentielles pour limiter les frais à venir.

L’assurance de prêt immobilier, loin d’être un détail

Cette couverture n’est pas obligatoire, mais elle reste exigée par les établissements bancaires. Sans assurance de prêt, l’octroi du financement est très compliqué, à moins de mettre un nantissement sur une assurance-vie pour les gros patrimoines.

La banque vous proposera son offre d’assurance de prêt. Ce contrat maison ou négocié avec un partenaire peut convenir si vous souhaitez signer rapidement votre prêt.

Mais il possible de faire une délégation d’assurance de prêt immobilier, que ce soit avant ou après la signature du financement, vous pouvez démarcher d’autres compagnies d’assurance pour trouver un contrat moins cher. Là encore, l’aide d’un courtier en assurances peut vous être utile.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 15/09/2021

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