Charges de copropriété et assurance

Les charges de copropriété constituent un sujet qui demeure épineux malgré la volonté du législateur de cadrer de plus en plus les droits et obligations des copropriétés en France.

Rappel sur les charges de copropriété

Rappelons que ces dernières font l’objet d’un cahier des charges de plus en plus précis qui leur octroie certes des droits sur les propriétaires et par voie de conséquence les éventuels locataires. C’est ainsi qu’en cas d’impayés de charges, un syndic peut déposer en dernier recours après mise en demeure une inscription hypothécaire à caractère judiciaire sur le lot concerné.

Pour autant, les copropriétés ont donc aussi des obligations dont celle de régler des assurances qui donnent parfois lieu à des différends dont les démêlées ne trouvent de réponse que devant les tribunaux. A qui doit-on par exemple imputer le surcoût d’une assurance en cas de changement d’activité d’un des copropriétaires ou de surprime ?

En la matière, c’est la Cour de cassation elle-même qui vient de trancher dans une affaire de changement de copropriété d’un propriétaire et vient de décider que dès lors que la nature de l’activité est conforme au règlement de la copropriété, alors c’est bien à l’ensemble de la copropriété d’assumer le surcoût de l’opération et non au seul propriétaire concerné. (cass.civ. 3è du 22.5.13, n°12-16217)

Charges de copropriété

Les charges de copropriété sont au cœur de bien des discussions juridiques, voire judiciaires et les coûts d’assurance ne sont pas les seuls concernés. Le ou les salaires du ou des gardiens rentrent aussi dans ce champs d’application.

Dernier exemple en date, un arrêt de la Cour d’Appel de Paris qui rappelle qu’en cas de démultiplication des lots sous forme de scission de chambres à vendre ou à louer, le salaire du gardien chargé de la surveillance et de l’entretien des lots en question se doit d’être revalorisé. Selon la Cour d’Appel, l’augmentation du travail du gardien en question doit faire l’objet d’un réajustement salarial.

Calcul des charges de copropriété

Rappelons rapidement que le calcul des charges de copropriété se fait au prorata de la surface que chaque copropriétaire possède au sein de celle-ci. On appelle cette proportion, les tantièmes et les centièmes. Plus un propriétaire possède de centièmes et de tantièmes, plus il se verra affecter de charges proportionnelles.

De nombreuses jurisprudences témoignent aujourd’hui de cas où ces répartitions n’ont pas toujours été respectées, il convient donc de vérifier soigneusement ce rapport dans le cahier des charges de sa copropriété.


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