Achat en indivision définition

La loi laisse la possibilité de détenir un bien immobilier à plusieurs personnes (physiques et morales) selon une quote-part qui leur est attribué. Elle peut provenir de la procédure d’une succession qui accorde la propriété du défunt aux héritiers (entre frères et sœurs) mais aussi lors de la transaction entre acheteurs extérieurs à la famille (hors mariage).

Achat en indivision : A quel moment et qu’implique-t-il ?

Si deux personnes décident d’acheter un bien sans avoir contracté au préalable de convention civile (mariage), elles se retrouvent sous le régime de l’indivision. Cette situation juridique peut concerner des concubins, ou des personnes pacsées mais aussi des frères ou sœurs lors d’une succession. En outre, cet outil juridique s’applique aussi pour des amis désireux d’acheter en commun une résidence secondaire.  L’achat en indivision décompose la propriété selon une quote-part qui dépend des engagements de chaque propriétaire. Si l’acte notarial n’inclut aucune clause spécifique des parts, les acquéreurs sont réputés propriétaires à part égales.

En cas de vente, le fruit de la transaction s’oriente proportionnellement aux propriétaires selon leur quotité. Il en va de même pour l’usufruit du bien si celui-ci est loué. Ces règles s’appliquent aussi pour les charges et les dettes de la propriété. L’achat en indivision attire les acheteurs car il ne demande aucune formalité supplémentaire puisqu’il se contente de nommer plusieurs propriétaires. Du côté du financement, les banques assimilent le financement d’une indivision à celui d’une «pleine propriété» ce qui n’impacte pas le taux, contrairement à celui de la création d’une société.

Achat en indivision : quels risques et quelles formalités ?

L’achat en indivision semble l’outil juridique le plus simple pour sa contraction mais aussi pour sa gestion, surtout si le nombre d’indivisaires s’en retrouve réduit. Toutefois si le nombre d’indivisaires augmente avec le temps (et au fil des successions), la propriété court un risque de désengagement grandissant. Ce problème se rencontre souvent dans les grandes demeures familiales qui finissent par être abandonnée. La vente tarde voire n’aboutit pas, parce que les héritiers sont irréconciliables sur les modalités de la transaction. Cette situation devient monnaie courante, surtout dans le cas d’une indivision qui nécessite l’approbation de tous les propriétaires pour une quelconque décision (comme la vente).

Pour éviter cette situation, le notaire propose en général la constitution d’une SCI pour organiser la gestion et l’éventuelle vente du bien. Plus besoin de convaincre tous les détenteurs puisqu’il suffit de quérir l’assemblée générale pour prendre les décisions. Si l’un des associés désire se désengager du projet, il lui suffit de vendre ses parts. Toutefois la constitution d’une SCI peut se révéler onéreuse, sans oublier qu’un crédit appliqué à une société ne dispose pas des mêmes conditions qu’un particulier.

Les propriétaires au sein d’une indivision peuvent s’entendre pour créer une « association simple » (sans déclaration préalable à la préfecture) pour déterminer par exemple les jours d’occupations (s’il s’agit d’une maison de vacances) ou pour organiser la vie générale du bien et de son entretien. Cette procédure peut s’inscrire avec l’aide du notaire qui indiquera toutes les dispositions possibles et nécessaires.


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