Rachat de crédit avec un prêt accession sociale (PAS) : peut-on garder ses avantages ?

Prêt accession sociale (PAS) : qu’est-ce que c’est ? Quels sont les avantages ?

Le prêt à l’accession sociale (PAS) est un financement conventionné permettant aux ménages aux revenus modestes de financer un projet immobilier avec des frais réduits. Son montant peut couvrir l’intégralité du coût de l’opération, il n’y a donc aucune obligation de l’associer à un crédit amortissable classique. Son obtention est soumise sous conditions de revenus, de composition du foyer et de la zone géographique.

Son principal avantage est qu’il ouvre droit à une baisse des frais de notaire, une diminution des frais de garantie ainsi qu’un taux et des frais de dossier plafonnés. Pour tout contrat signé avant le 1^er janvier 2020, les bénéficiaires du PAS reçoivent des APL (aides personnalisées au logement).

Pour profiter d’un prêt accession sociale, il faut impérativement remplir deux conditions : d’abord, en fonction de sa zone géographique (A, B1, B2, et C), l’emprunteur ne doit pas dépasser certains plafonds de ressources, ensuite, le projet de financement doit entrer dans des catégories éligibles, notamment la construction ou l’achat d’une maison neuve, l’acquisition d’un bien ancien ou la réalisation de travaux.

Peut-on faire un rachat de crédit avec un prêt accession sociale (PAS) ?

Comme la plupart des financements immobiliers, le prêt accession sociale (PAS) peut aussi faire l’objet d’un remboursement anticipé. En d’autres termes, l’emprunteur peut rembourser par anticipation le capital de son PAS.

De ce fait, les emprunteurs ayant bénéficié ce type de financement, peuvent faire un regroupement ou un rachat de crédit immobilier avec un PAS en cours. Toutefois, il faut être particulièrement attentif aux nouvelles conditions de remboursement proposées dans le rachat de prêts, car elles peuvent être moins avantageuses que les modalités insérées dans le contrat initial du prêt à l’accession sociale.

Le principe du regroupement de crédits est de rassembler plusieurs prêts de natures différentes en un seul : prêt immobilier, prêt à la consommation, prêt accession sociale, etc… Au terme de l’opération, la durée est rééchelonnée et la mensualité réduite.

Pour bénéficier d’un regroupement et savoir s’il faut intégrer ou non son prêt accession sociale, il faut contacter un établissement de crédit spécialisé, une banque ou un courtier, tel que Solutis, afin de simuler les effets de l’opération sur les finances du foyer.

Quand est-il avantageux de faire racheter un prêt accession sociale (PAS) ?

Il existe deux principaux intérêts à effectuer un rachat de crédits avec un prêt à l’accession sociale :

• Baisser le coût total du financement en obtenant un meilleur taux d’intérêt;
• Baisser le montant des mensualités du foyer et son taux d’endettement en allongeant la durée de remboursement de ses emprunts.

Si l’objectif est de renégocier le taux des prêts, dont celui du prêt accession sociale (PAS), le rachat de crédits doit intervenir le plus tôt possible, c’est-à-dire durant le premier tiers de la durée du contrat, et il faut aussi une différence entre le taux initial et le nouveau d’au moins 0,7 point de base.

En respectant ces conditions, le rachat d’un prêt PAS peut être rentable et le gain sur les intérêts peut compenser le montant des frais de l’opération (pénalités de remboursement anticipé, les frais de garantie, les frais de notaire, frais de dossier…) et la perte de l’avantage lié aux APL propriétaires. Mais cette rentabilité est difficile à espérer en 2024 depuis la remontée des taux d’intérêt mi 2022.

En revanche, si l’emprunteur rencontre des difficultés pour gérer ses finances, après une baisse de revenus ou une accumulation de crédits par exemple, il peut faire racheter son prêt PAS et ses autres emprunts en cours afin de diminuer le montant de ses échéances pour retrouver son équilibre budgétaire.

Quelles conditions pour faire un rachat de crédit avec un prêt accession sociale (PAS) ?

Les établissements de crédit proposant des offres de rachat d’emprunts disposent de normes spécifiques. En effet, tous ne proposent pas le rachat d’un prêt accession sociale en cours. De plus, ces prêteurs imposent des conditions de ressources et de taux d’endettement dans le cadre de regroupements d’emprunts.

Il faut notamment avoir une profession stable (CDI), un revenu fixe et récurrent, un taux d’endettement de préférence inférieur à 50 %, peu d’incidents de compte et parfois une garantie annexe (hypothèque ou caution).

Pour être aidé à monter un dossier solide, comprenant le rachat d’un PAS, il est recommandé de faire appel à un intermédiaire bancaire. Il s’agit d’un organisme travaillant avec plusieurs établissements de crédit spécialisés dans le rachat de prêts, y compris le prêt accession sociale. L’intermédiaire démarche alors ses partenaires en prenant soin de monter le dossier de son client et de l’accompagner jusqu’au bout des démarches. Cela permet d’obtenir une à plusieurs offres et de sélectionner la plus intéressante.

Rachat de prêt accession sociale : devoir de conseil

En contactant une banque ou un intermédiaire en regroupement de crédits, l’expert doit assurer son devoir de conseil. Le prêt accession sociale offre des taux préférentiels aux ménages disposant de revenus modestes, ainsi le recours au regroupement de prêts peut entraîner une perte de cet avantage et une majoration du coût total du crédit.

L’expert prononcera ainsi des conseils avisés sur la gestion du budget de l’emprunteur et sur l’impact d’une opération de ce type, comprenant un PAS, pour ses finances. En faisant appel à un courtier comme Solutis, il opte pour le professionnalisme, le conseil et l’expérience. Il est tout à fait possible de poser ses questions à nos conseillers concernant le rachat de crédits avec prêt accession sociale.

Les questions posées au sujet du regroupement de crédits et du prêt à l’accession sociale

Peut-on effectuer un remboursement anticipé d’un PAS ?

Oui, comme tout emprunt immobilier, l’emprunteur peut décider à tout moment de faire un remboursement anticipé partiel ou total de son prêt accession sociale, soit avec ses fonds propres ou lors d’un rachat de crédits.

Peut-on garder son prêt accession sociale (PAS) lors d’un rachat de crédit ?

Oui, il est d’ailleurs fortement recommandé de conserver le prêt accession sociale et de ne pas l’inclure dans un regroupement de crédits, car l’emprunteur perdra les avantages qui lui sont acquis, comme un taux d’intérêt faible et les APL propriétaire.

Peut-on conserver ses APL de propriétaire après le rachat d’un prêt accession sociale ?

Non, une fois qu’un PAS est racheté puis regroupé avec les autres crédits en cours du foyer, il n’est plus possible de toucher les APL propriétaire, accordés pour les emprunts conventionnés souscrits avant le 1^er janvier 2020.

Peut-on faire racheter un emprunt PAS par un autre ?

Comme il s’agit d’un financement conventionné, le prêt à l’accession sociale est principalement accordé pour financer l’achat d’une résidence principale (neuve, ancienne, construction…). De ce fait, le rachat et le regroupement d’emprunts immobiliers ne font pas partie des projets éligibles. Autrement dit, il n’est pas possible de faire racheter un prêt PAS en cours pour le remplacer par un autre prêt PAS avec de meilleures conditions.

Que devient le prêt accession sociale en cas de revente du logement ?

En cas de vente du bien immobilier financé avec un PAS, l’emprunteur doit réaliser un remboursement anticipé du financement, il ne peut pas le conserver. Les fonds récupérés avec la vente doivent donc permettre de clôturer le contrat.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 22/02/2024