Crédit immobilier pour acheter à l’étranger

Acquisition immobilière à l’étranger : les questions qu’il faut se poser avant

Après la crise financière et économique de 2007, les prix du marché immobilier ont été particulièrement bradés dans plusieurs pays comme le Portugal, l’Espagne, l'Italie ou encore la Grèce. Des opportunités, qui attirent de nombreux Français souhaitant acquérir une résidence secondaire ou investir dans l’immobilier à l’étranger, sont apparues.

Cependant, avant de s’engager, la première étape est de bien s’informer sur le cadre législatif en vigueur dans le pays de son acquisition concernant l’immobilier, son financement et de manière précise sur l’achat d’un logement par un étranger résident, non-résident ou investisseur.

À noter que les règles d’achat, les droits de succession, les droits de partage et la législation sur la copropriété peuvent être complètement différents des dispositions applicables en France. Ainsi, il est recommandé de prendre en compte les règles en matière de rapatriement ou du transfert de capital en cas de revente pour savoir s’il est intéressant d’investir dans le marché immobilier local.

La législation applicable au contrat de vente est celle du pays étranger où est situé le bien acquis. Cependant, dans certains pays, une autorisation est nécessaire, voire indispensable, pour qu’un étranger (résident, non résident ou investisseur) puisse acheter un bien sur leur territoire.

Comment financer l’achat d’un bien immobilier à l’étranger ?

En tant que Français, il existe deux solutions de financement pour acheter un logement et devenir propriétaire à l’étranger : le prêt hypothécaire à emprunter dans une banque française ou le crédit immobilier proposé par une banque locale du pays étranger. En effet, la plupart des banques des pays européens peuvent accepter d’accorder un prêt à un emprunteur Français. Explication ci-dessous sur les conditions d’accès à ces opérations bancaires.

1. Souscrire un crédit hypothécaire en France pour financer un bien à l’étranger

Obtenir un crédit pour financer l’acquisition d’un bien immobilier dans l’Hexagone nécessite de montrer à la banque sollicitée un dossier solide, c’est-à-dire : une sérénité financière, une stabilité professionnelle et d’apporter de nombreuses garanties telles qu’une hypothèque, une caution ou encore une assurance-emprunteur. Il est logique qu’un établissement bancaire français soit plus exigeant et rigoureux sur ses critères de garantie lorsque le crédit à l’habitat doit financer un bien à l’étranger.

De ce fait, souscrire un financement immobilier hypothécaire en France, pour acheter une résidence secondaire ou investir dans l’immobilier locatif à l’étranger, implique d’apporter certaines garanties particulières.

En général, les établissements bancaires demandent une garantie hypothécaire sur un bien immobilier possédé en France, mais un nantissement sur un contrat d’assurance-vie peut aussi être exigé par le prêteur. Pour rappel, ce type de nantissement consiste à céder à son établissement prêteur son contrat d’assurance-vie en cas d’impayés.

Dans ce type de financement lié à l’achat d’une propriété à l’étranger, le seul et le principal obstacle pour un établissement bancaire français réside donc dans la garantie de remboursement. De ce fait, il faut impérativement posséder un bien immobilier en France, déjà remboursé, qui pourra être hypothéqué auprès de la banque prêteuse au titre de garantie de remboursement ou encore posséder un contrat d’assurance-vie pour un potentiel nantissement.

Sans ces garanties, il est très difficile, voire impossible, de souscrire un crédit immobilier en France pour financer un logement à l’étranger. Par ailleurs, il faut savoir que les banques prennent en compte la situation socio-économique et la stabilité politique du pays où se situe le bien à acquérir. Il sera effectivement compliqué d’obtenir un accord de financement si l’investissement immobilier a lieu dans un pays dangereux pour les expatriés.

2. Est-il possible d’obtenir un financement dans une banque locale étrangère ?

Acheter un bien immobilier ou investir dans du locatif à l’étranger est aussi possible en contractant un prêt à l’habitat dans une banque locale, c’est-à-dire dans le pays étranger concerné. Dans la plupart des cas, cela implique d’ouvrir un compte bancaire dans le pays d’achat. À savoir qu’un compte bancaire à l’étranger doit impérativement être déclaré à l’administration fiscale française tous les ans.

Dans beaucoup de pays étrangers, un Français qui demande un prêt immobilier devra se présenter dans une banque locale, accompagné d’un interprète pour traduire la langue.

Par ailleurs, comme en France, l’obtention d’un crédit immobilier dans un pays étranger est soumise à plusieurs critères, notamment les critères liés à la stabilité financière et professionnelle, donc de ce fait avoir un salaire régulier, un CDI et un taux d’endettement raisonnable. Toutefois, il faut bien se renseigner sur le cadre législatif qui entoure le crédit immobilier dans le pays concerné. Les conditions de financement ainsi que les modalités de remboursement sont différentes d’un pays à un autre et de celles que l’on retrouve en France.

Chaque pays et organisme ont leurs critères, même si dans la plupart des cas, les prêteurs exigent que l’emprunteur perçoit l’ensemble ou une partie de ses revenus dans le pays d’achat. Un apport personnel de 10 à 30 % est aussi souvent exigé. Concernant les garanties, il faut savoir que c’est l’hypothèque qui est la plus souvent imposée aux demandeurs de crédit, surtout s’ils sont étrangers.

Faites-vous accompagner par un courtier pour vos projets immobiliers à l’étranger

Que vous souhaitez devenir expatrié ou alors faire l’acquisition d’une résidence secondaire ou locative à l’étranger, ce type de projet peut être particulièrement complexe à réaliser seul ou dans une banque étrangère. Laissez-nous vous accompagner dans la réalisation de ce rêve immobilier dans une autre destination. Solutis, courtier expérimenté, fera son possible pour vous trouver une offre de crédit immobilier hypothécaire pour acquérir une propriété à l’étranger.

Ainsi, avec notre équipe de confiance à vos côtés, vous augmentez vos chances d’obtenir le financement adapté pour l’achat de votre logement tout autour du globe. L’obtention d’un taux, d’une mensualité et d’une durée de remboursement optimaux fera partie de leurs priorités.

Si votre endettement élevé fait que les banques n'acceptent pas de financer votre projet d'achat d'un logement dans un pays étranger, nos experts ont une solution adaptée : le rachat de vos crédits immobiliers et consommation en cours. En augmentant la durée de remboursement, vous serez en mesure de baisser vos mensualités et votre taux d'endettement. Les effets de ce regroupement vous permettront donc de vous dégager de la capacité pour financer un nouveau bien immobilier en dehors du territoire français. Faites-en la demande à votre courtier Solutis.

Nos réponses à vos questions sur les projets d’investissement immobilier hors de France

Dans quels pays étrangers investir en 2023 ?

Voici des destinations populaires et rentables où il faut investir dans l’immobilier locatif pour gagner des revenus fonciers élevés et développer votre patrimoine :

• Espagne (Barcelone, Séville, Madrid…) ;
• Portugal (Lisbonne, Porto, Faro…) ;
• Italie (Rome, Milan, Palerme, Turin, Les Pouilles…) ;
• Pays-Bas (Amsterdam, Rotterdam…) ;
• Grèce (Athènes, l’île de Crète, Héraklion…) ;
• Croatie (Zagreb, Dubrovnik, Split…), etc…

Comment déclarer en France un bien immobilier acheté à l’étranger ?

Si votre patrimoine immobilier global a une valeur supérieure à 1,3 million d’euros, vous êtes dans l’obligation de déclarer la possession de votre résidence secondaire à l’étranger en complétant une déclaration d’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) à l’administration fiscale française. Pour remplir plus facilement et conformément aux attentes cette déclaration, vous pouvez demander l’aide d’un avocat, d’un notaire ou au fisc. Si vous n’êtes pas éligible à l’IFI, aucune déclaration au fisc français n’est requise.

Si votre résidence secondaire ou locative située à l’étranger génère des revenus fonciers, vous devez obligatoirement les déclarer tous les ans dans la déclaration d’impôt sur les revenus sur votre espace personnel ou par courrier. Si votre propriété n’est pas louée, il n’est pas nécessaire de la déclarer au Trésor Public français.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 15/09/2023