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Des recommandations 2020 qui pesaient sur les accords de financement immobilier

Depuis plus d’un an maintenant, les établissements bancaires devaient respecter des critères d’octroi stricts pour délivrer un prêt immobilier. Ces critères s’étaient durcis fin 2019 avec les recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF). Ce conseil présidé par le ministre des Finances, rassemble les différentes autorités bancaires pour s’assurer de la solidité du marché.

Pour rappel, les banques devaient alors respecter la limite des 33 % de taux d’endettement. Les emprunteurs ne pouvaient donc consacrer plus d’un tiers de leurs revenus en remboursement de prêt immobilier. En respectant cette règle stricto sensu, certains profils emprunteurs ne cochaient donc plus les cases et se voyaient écartés de l’accès au crédit. Dans certains cas, même avec de hauts revenus et un reste à vivre important, des particuliers se vu font refuser leur demande de financement.

Autre règle : les prêts immobiliers devaient avoir une durée maximale de 25 ans.

Depuis plusieurs semaines, les professionnels du crédit demandaient à Bercy de revoir sa copie et d’assouplir ces critères. Mises en place avant la crise sanitaire mondiale, ces recommandations ont eu pour effet de voir le nombre de refus de prêt immobilier augmenter. Les banques ont obtenu gain de cause hier, avec la dernière réunion du HCSF de l’année.

Le HCSF lâche du lest pour 2021, sous conditions

A partir du 1er janvier prochain, les règles vont changer et s’assouplir. Dès 2021, la limite de 33 % de taux d’endettement va passer à 35 %. Certes, le nouveau plafond reste sensiblement similaire mais cette augmentation va permettre de débloquer certains dossiers. Des Français vont donc pouvoir enfin concrétiser leur projet d’investissement immobilier.

Quant à la durée d’endettement maximum, elle va passer de 25 ans à 27 ans. Ces deux années supplémentaires sont un atout pour les ménages qui optent pour des emprunts de très longues durées. Bien souvent, il ne s’agit pas d’un choix mais d’un moyen d’avoir une mensualité supportable pour un ménage. Avec les taux faibles toujours d’actualité, un emprunt sur 25 ans ou plus n’est plus si onéreux qu’auparavant (hors assurance).

Enfin, les banques obtiennent un peu de lest en ce qui concerne le volume de dérogation. Ainsi, les dérogations pourront concernés jusqu’à 20 % des financements contre 15 % auparavant. C’est-à-dire qu’un dossier sur cinq pourra s’affranchir des contraintes dictées par le HCSF. Ces dérogations doivent davantage concerner les dossiers des primo-accédants.

A noter, le Haut conseil compte rendre ces mesures contraignantes par la loi durant l’été 2021. Ces dispositions de donner un caractère juridique aux recommandations, et donc obligatoire, étaient déjà évoquées il y a an maintenant, mais sans suite. Cette fois-ci, face au constat que toutes les banques n’avaient pas appliqué les recommandations durant 2020, le son de cloche a changé.

Ce qu’il faut retenir à partir du 1er janvier 2021 pour les crédits immobiliers :

  • Le taux d’endettement maximal passe à 35 %,
  • Les emprunts immobiliers pourront courir sur 27 ans,
  • Les banques peuvent déroger à ces règles pour 20 % des dossiers.