Coût d'une assurance de prêt immobilier

L’assurance de prêt peut représenter jusqu’à 30 % du coût global d’un financement immobilier. Comment calculer la garantie emprunteur et limiter son coût.

Calcul d’une assurance de prêt immobilier

L’assurance de prêt immobilier est calculée en fonction du montant du prêt immobilier et de la situation de l’emprunteur. Deux méthodes sont envisageables : le calcul sur le capital emprunté et le calcul sur le capital restant dû.

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Garanties souhaitées *

Merci de vous référer aux exigences de l’organisme prêteur

PTIA – Perte Totale et Irréversible d’Autonomie
IPP – Invalidité Permanente Partielle
IPT - Invalidité Permanente Totale
ITT – Incapacité Totale de Travail
Prêt concerné par l'assurance
Mois
%
Y a-t-il un co-emprunteur ? *
Quotité à assurer
%
%
La quotité d'assurance de prêt correspond à la part du capital à garantir.
Quotité minimum requis : 100 % pour 1 ou 2 têtes, maximum : 200 %.
Exemple : couverture à 75 % pour Monsieur et 25 % pour Madame, si Monsieur décède,
l'assureur remboursera 75 % du capital restant dû à l'organisme bancaire, si Madame décède, 25 % du capital restant dû.
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Non-fumeur : ne pas avoir fumé au cours des 24 mois précédant la date de souscription, y compris des cigarettes électroniques.
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Comment comparer des offres d’assurances emprunteur lorsqu’elles reposent sur deux modes de calculs ? Afin de répondre à cette question, il est primordial de comprendre le fonctionnement de ces deux méthodes de calcul de l'assurance prêt immobilier.

Assurance de prêt : le calcul sur le capital initial

Cette méthode se base sur le montant du crédit immobilier emprunté, c’est-à-dire le capital débloqué pour l’emprunteur. Ce calcul est le plus simple puisqu’il est fixé sur la durée totale du crédit. Il suffit alors de multiplier le taux de l’assurance par le montant emprunté et de diviser la somme par 12.

Calcul du coût de l’assurance :

(TAUX ASSURANCE X CAPITAL EMPRUNTÉ) / 12

Par exemple, pour un emprunt de 150 000 € sur 20 ans avec un taux d’assurance fixé à 0,25 %. Le coût annuel de l’assurance du prêt immobilier sera de 375 €, soit une échéance de 31,25 € chaque mois.

Avec l’indexation sur le capital emprunté, le coût mensuel de l’assurance emprunteur ne varie pas au cours des années de remboursement.

Assurance emprunteur : calcul sur le capital restant dû

La méthode de calcul sur le capital restant dû tient compte du remboursement du capital et fait donc l’objet d’une réévaluation annuelle.

Le coût de l’assurance est dégressif, en fonction du capital déjà remboursé. Son calcul est cependant plus complexe car plusieurs facteurs entrent en ligne de compte.

L’indexation sur le capital restant dû permet de voir la cotisation d’assurance baisser chaque année car le capital restant à rembourser diminue au fil des ans.

Quotité de l’assurance emprunteur d’un prêt immobilier

L’assurance emprunteur est indispensable pour obtenir un prêt immobilier, la quotité correspond à la part du prêt garantie par l’assurance et sur laquelle s’engage l’emprunteur. La quotité définit la part que va couvrir le ou les emprunteurs et le rôle que l’assurance pourrait jouer en cas de coup dur (chômage, invalidité, décès…).

Pour un couple, cette part est ajustable entre les co-emprunteurs, soit 50 % de quotité sur chacun des co-emprunteurs pour un total de 100 %,  ou 100 % sur chaque co-emprunteur, soit un total de 200 %. La deuxième option offre une prise en charge totale en cas d’invalidité ou décès de l’un des emprunteurs. Cependant, s’assurer avec une quotité supérieure à 100 % requiert de verser une cotisation d’assurance plus importante.

A savoir que la quotité peut aussi être répartie selon la capacité de remboursement de chaque co-emprunteur et de leurs revenus (60/40, 70/30, 60/40).

Pour une personne seule souscrivant un crédit, les banques imposent en général une quotité de 100 % afin d’accorder le prêt.

Quotité d’assurance pour un regroupement de crédit immobilier

Lors d’un regroupement de crédit immobilier, la quotité pour déterminer la part que va garantir le contrat d’assurance emprunteur est la même que dans le cadre d’une opération de crédit. Elle peut être divisée entre les co-emprunteurs et modulable en fonction de la capacité de remboursement de chacun.

Comme dans un crédit immobilier classique, les banques spécialisées en rachat de crédit exigent une quotité d’au moins 100 % pour financer l’opération.

Assurance de prêt pas chère

L’assurance peut donc représenter un coût important sur la mensualité d’un ménage, notamment en ce qui concerne les prêts immobiliers qui sont contractés sur des durées plus longues que pour des prêts à la consommation. Plus la durée sera longue, plus le coût sera important.

L’assurance de prêt permet de couvrir le titulaire d’un crédit en cas d’incapacité ou de décès. Il est possible de souscrire, par le biais de quelques astuces, une couverture moins chère mais avec des garanties suffisantes.

Les garanties minimales concernent le décès et l’invalidité, il est possible de les compléter avec d’autres garanties comme la perte d’emploi par exemple. En écartant du contrat ces garanties dites optionnelles, la mensualité d’assurance sera moins élevée.

Trouver une assurance emprunteur moins chère

Il est possible de trouver une assurance de prêt moins coûteuse, par le biais de quelques astuces simples. La première consiste à solliciter une compagnie d’assurance plutôt que d’accepter le contrat d’assurance de la banque. Les banques proposent des assurances de groupe, des couvertures parfois coûteuses. L’astuce étant de démarcher un organisme tiers en s’assurant de trouver des garanties équivalentes à celles du prêteur, il est ainsi possible de trouver une assurance de prêt moins chère, c’est la délégation d’assurance.

La délégation est également possible après signature du contrat, notamment grâce à la loi Hamon qui offre un délai de 12 mois pour changer de couverture emprunteur. Depuis mars 2017 et le vote de l’amendement Bourquin, les emprunteurs français peuvent également changer leur assurance de prêt à chaque date d’anniversaire du prêt, c’est la résiliation annuelle

Les autres facteurs déterminants sur le coût d’une assurance

D’autres facteurs déterminants peuvent impacter le coût d’une assurance emprunteur. Il s’agit des frais inhérents au contrat, c’est-à-dire les frais de dossier et éventuellement les frais de courtage.

Le coût annuel d’une assurance s’exprime par le TAEA (taux annuel effectif de l’assurance), il permet de comparer plusieurs offres et donc de choisir l’assurance de prêt la moins chère. Il est important dans une étude comparative d’ajouter les frais de dossiers ainsi que les frais de mandat ou de courtage (courtier en assurance) qui peuvent peser dans la balance. Ils sont précisés dans l’offre d’assurance de prêt.

Courtier en assurance de prêt immobilier

Le courtier en assurance de prêt est un intermédiaire bancaire spécialisé dans les offres de garanties emprunteurs, il travaille par le biais de mandat pour démarcher les meilleures couvertures au nom de son client (mandat).

L’assurance, suivant le profil de l’emprunteur et du crédit peut vite afficher un montant important. C’est pour cette raison que de plus en plus de ménages sollicitent un courtier en assurance de prêt immobilier. Ce dernier peut négocier des conditions attractives avant de signer le contrat de crédit immobilier, mais aussi une fois le contrat mis en place.

Le fonctionnement d’un courtier en assurance de crédit

Deux cas de figure se présentent pour l’emprunteur. Le premier concerne les foyers souscrivant un crédit immobilier et souhaitant faire une délégation d’assurance afin de trouver une couverture adaptée. Il convient alors d’établir la demande dès réception de l’offre d’assurance par le prêteur, cette offre contient les garanties exigées et le courtier pourra procéder à une recherche en se basant sur ces critères.

La seconde option concerne les emprunteurs ayant signé leur contrat de prêt immobilier en ayant opté pour l’assurance du prêteur. Après la signature du contrat, ils ont la possibilité de solliciter un courtier en assurance pour changer de contrat dans les 12 mois ou bien chaque année. Là encore, il convient de fournir le contrat d’assurance au courtier afin qu’il puisse faire une proposition adaptée.

A quel courtier en assurance de crédit faire appel

Le courtier en assurance emprunt est spécialisé dans ce domaine, il a tout d’abord une obligation de s’enregistrer à l’ORIAS, ce registre créé en 2007 pour contrôler les établissements financiers qui exercent l’activité de courtier. Le courtier travaille en vertu du mandat du client, afin de lui trouver une offre d’assurance de prêt immobilier correspondant à ses besoins et à ses attentes.

Le professionnel sollicite plusieurs compagnies d’assurances pour trouver une assurance adaptée. Il se rémunère à la conclusion du contrat (frais de mandat), il ne peut aucunement réclamer de sommes à son client avant la signature du contrat.

Remboursement assurance de prêt immobilier

L’assurance de prêt couvre l’emprunteur tout au long du remboursement de l’emprunt. Mais en cas de non-utilisation de la couverture (absence de sinistre), de plus en plus de ménages se demandent s’il est possible de se faire rembourser une partie des primes versées. Le remboursement ou plutôt la participation aux bénéfices fait partie des droits des emprunteurs sous conditions. En effet, le législateur estime que les risques sont difficiles à estimer et qu’une surévaluation des primes est très fréquente, ce qui ouvre le droit à l’emprunteur de récupérer une partie des capitaux versés.

L’article de loi L331-3 (datant du 1er juillet 1994) du code des Assurances précise que « les entreprises d'assurance sur la vie ou de capitalisation doivent faire participer les assurés aux bénéfices techniques et financiers qu'elles réalisent, dans les conditions fixées par arrêté du ministre de l'Economie et des Finances. ». La législation propose donc aux emprunteurs de percevoir une participation au terme du contrat de l’assurance de prêt immobilier. Il faut cependant que le montant total des primes versées à l’assureur soit plus important que le montant total des sinistres à payer.

Comment se faire rembourser son assurance de crédit immobilier ?

Pour percevoir la participation aux bénéfices, il convient de rédiger une lettre destinée à la compagnie d’assurance ou à la banque qui assure le prêt en demandant expressément de « percevoir la participation aux bénéfices, conformément à l’article L 331-3 du code des Assurances ». Il est conseillé de l’envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).

En cas de non-réponse, il suffit de contacter le service client de la compagnie d’assurance, ces informations figurent sur le contrat de crédit ou sur le site internet de la société.