Crédit immobilier : baisse exceptionnelle des taux d’intérêt

Depuis 2016, les Français profitent d’une spectaculaire baisse des taux d’intérêt des crédits immobiliers. Voici ce qu’il faut savoir.

Des taux d’intérêts historiquement bas pour les crédits immobiliers

Lorsqu’il s’agit de s’intéresser à l’achat d’une maison ou d’un appartement, les Français doivent passer par le crédit immobilier afin de financer leur logement. Cet emprunt souscrit auprès d’un établissement bancaire implique de verser des intérêts au prêteur. Pour cela, un taux fixe est inscrit dans le contrat de prêt et courra durant toute la durée du crédit. Selon le niveau du taux, le coût du prêt sera plus ou moins élevé.

Mais depuis 2016, les emprunteurs immobiliers profitent d’une exceptionnelle baisse des taux. Selon l’Observatoire Credit-Logement, organisme chargé de mesurer le niveau des taux, la baisse est bel et bien réelle. En 2016, en atteignant un taux moyen de 1,31 % pour toutes les durées d’emprunt confondues, les observateurs s’accordaient pour dire que le plancher record était alors atteint. Si les années 2017 et 2018 ont pu laisser paraitre quelques signes de rebond pour les taux immobilier, le retour à une hausse des taux n’a pas eu lieu. Au contraire, dans l’ensemble les niveaux bas se sont maintenus. Même pour une durée de 25 ans d’emprunt, les taux avoisinaient les 2 %, soit du jamais vu en France.

La donne a changé au cours du premier semestre de 2019. Si les taux fixes bas sont restés de mise, leur baisse a repris après le printemps. Au cours du mois d'octobre un nouveau record a donc été établi avec un taux moyen de 1,13%. Avec ce niveau incroyablement bas, il est opportun de se tourner vers l’acquisition immobilière à l’aide d’un crédit.

Les raisons d’une baisse historique

Baisse des taux crédit immobilierLa baisse des taux n’est pas le fruit du hasard mais elle résulte d’une politique monétaire décidée par Francfort, où siège la Banque centrale européenne.

Si elle agit à l’échelle européenne, ses décisions ont un impact sur les finances des Français, en particulier celles des emprunteurs. En effet, la BCE met régulièrement à jour ses taux directeurs. Ces taux représentent les niveaux auxquels les banques commerciales placent leurs liquidités.

En fixant des taux négatifs ou très bas, la BCE incite les établissements bancaires à prêter au particulier, cela dans un souci de dynamique économique. En clair, les banques ont plus d’intérêts à financer les projets immobiliers des particuliers au lieu d’épargner.

A cela s’ajoute une concurrence accrue entre les banques. Grâce aux taux bas, les Français sont en mesure de faire jouer la concurrence. Pour les banques, il est donc nécessaire de faire preuve de largesse pour être sûr de capter une clientèle en quête du meilleur taux.

Courbe baisse des taux crédit immobilier

Achat immobilier : c’est le moment d’emprunter

Le niveau attractif des taux de crédit a une conséquence positive pour les Français : leur pouvoir d’achat immobilier évolue. Cette mesure se détermine en fonction de la capacité d’achat en fonction d’un montant donné. Plus communément, les spécialistes calculent le nombre de mètre carré qu’il est possible d’acheter selon une mensualité donnée. Avec + 36% de pouvoir d’achat immobilier depuis 10 ans, la période est propice à l’acquisition immobilière. Les Français ne se font pas prier pour investir dans la pierre.

Pour les primo-accédants, l’heure est à l’accès la propriété. Ils sont nombreux à prendre rendez-vous avec leur conseiller bancaire en vue de concrétiser leur rêve. De plus, ils peuvent également sur le coup de pouce financier que représente le prêt à taux zéro. Mais il n’est pas nécessaire d’être un jeune ménage ou d’être locataire pour profiter des taux bas. En effet, même pour un investissement immobilier, il est intéressant de souscrire un crédit immobilier.

Cette météo clémente sur les financements immobiliers contribue au dynamisme du marché de la pierre. La preuve en est puisque la barre du million de transactions a presque été franchie en 2018. Pourtant, malgré ces conditions attractives, certaines zones restent hors de prix. Cela est notamment pour la capitale où le mètre carré se négocier à plus de 10 000 euros. A Paris, la baisse des taux ne suffit pas à contenir l’augmentation des prix du marché. En revanche, dans les territoires ruraux, les opportunités d’acquérir des surfaces plus grandes existent bien.

Des financements immobiliers à moins de 1 %

La baisse des taux d’intérêt profite encore plus à une catégorie de Français : les emprunteurs premium. Ces clients sont qualifiés de « chouchous » des banques car ils présentent des profils recherchés. Ils bénéficient de hauts revenus et sont en mesure d’épargner de manière conséquente. Pour ne pas laisser cette clientèle à la concurrence, les banques sont prêtes à mettre en place des taux canons.

A l’entame de l’été 2019, des dossiers de financements ont pu ainsi être signés pour des taux inférieurs à 1 %. Ces niveaux extrêmement bas sont réservés à des clients privilégiés capables de versés un apport conséquent. Ainsi des financements à 0,60 % sur 15 ans et même 0,70 % sur 20 ans ont pu être proposés en 2019. En l’occurrence, ces financements ont permis de couvrir l’acquisition de bien dont le prix de vente représente une somme importante.

Pour les ménages issus de la classe moyenne, ces taux extrêmement bas restent rares. Malgré tout, les conditions de financements auxquelles ils peuvent prétendre reste plus qu’attractives au regard des taux pratiqués avant 2016.

Comment profiter d’un taux bas avec un ancien prêt en cours

Les nouveaux contrats de prêts profitent donc à leur titulaire. Il est compréhensible que ces taux bas donnent envie aux emprunteurs d’avant 2016. Pour ces milliers d’emprunteurs, il est possible de profiter de la baisse des taux en ayant recours à une renégociation de leur taux de crédit à l’habitat. En négociant avec leur banque, cette dernière peut leur proposer un taux révisé à la baisse.

Si le taux obtenu permet de réaliser de belles économies, les emprunteurs peuvent en espérer plus en se lançant dans un rachat de crédit immobilier. Avec cette opération, il s’agit de faire racheter l’emprunt en cours par un autre établissement bancaire à un taux plus intéressant. Mais attention car dans ce cas, la première banque va facturer des pénalités de remboursement anticipé dont le montant n’est pas négligeable. Il est donc nécessaire de les prendre en compte durant l’opération. De plus, le changement de banque devient alors nécessaire.

Pour cela, il faut que la différence entre l’ancien et le nouveau taux soit d’au moins de 1 % pour les économies restent intéressantes. En revanche, avec un crédit récent, une différence de 0,7 % peut suffire à gommer les indemnités de remboursement anticipé.

Quel avenir pour les taux bas ?

Le niveau bas des taux d’intérêt devrait se maintenir au moins jusqu’au début de l’année 2020. Dans ces dernières annoncent, la Banque Centrale Européenne a indiqué qu’elle ne comptait pas relever ses taux directeurs au moins jusqu’à la première moitié de l’année 2020. Cela est de bon augure pour les emprunteurs car les banques de détails ne devraient pas non plus relever brusquement leur niveau. De plus, pour attirer une clientèle premium, les établissements bancaires se doivent de proposer des taux plus attractifs par rapport à la concurrence. Dans la conjoncture actuelle, la balle est dans le camp des emprunteurs immobiliers.


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