Taux au plus bas, que faire avec mon crédit immobilier en cours ?

Les taux bas ne profitent pas qu’aux emprunteurs à venir. Pour les contrats déjà en cours, le taux fixe peut être revu à la baisse. Explications.

Des taux records en 2019

Depuis le début de la semaine, l’actualité a eu le temps de faire le tour des journaux télé, radio et surtout en ligne : les taux de crédit immobilier ont atteint leur plus bas niveau. Cette situation exceptionnelle n’avait pas été observée depuis des lustres. Les taux sont bas, oui et tant mieux pour les nouveaux emprunteurs qui vont profiter d’offres de financement défiants toute concurrence. Par rapport à des contrats passés il y seulement quelques trimestres, leur emprunt coûtera moins cher à mensualité et à capital égal.

Mais tout le monde n’a pas un projet d’acquisition en cours même si, en France, l’accès à la propriété reste un projet de vie répandu. Des millions de contrats de prêts immobiliers sont donc déjà en cours avec des taux bien différents des conditions actuelles. Que faire, donc, avec un ancien crédit dont le taux est nettement supérieur aux taux pratiqués aujourd’hui ? La situation n’est pas définitive. Il est en effet possible de réviser à la baisse le taux d’un prêt immobilier en cours.

Pour cela deux alternatives s’offrent à l’emprunteur : renégocier ou faire racheter son crédit. Ce sont deux opérations distinctes dont la finalité est la même à savoir réaliser des économies. Avec une renégociation, un emprunteur se rend chez son banquier afin de modifier son taux. Si le taux obtenu est satisfaisant, un nouvel échéancier sera mis en place soit en réduisant la mensualité ou en diminuant la durée totale du prêt. De belles économies sont accessibles en ajoutant un avenant au contrat.

Le rachat de crédit immobilier, qu’est-ce que c’est ?

Toutefois, tous les banquiers ne sont pas enclins à opérer ce geste ou le taux proposé n’est pas toujours à la hauteur des attentes des emprunteurs. Dans ce cas, il est envisageable de se rendre dans un autre établissement bancaire pour voir quelles sont les propositions de la concurrence. Il s’agira alors d’un rachat de crédit immobilier. En pratique, la nouvelle banque propose de racheter le prêt en remboursant les capitaux restants dus à la première banque. Elle va ensuite mettre en place un nouveau financement pour l’emprunteur selon les conditions négociées.

Là encore, le taux sera réduit en limitant la durée d’emprunt ou bien en allégeant la mensualité du crédit immobilier. Mais attention, en remboursant le prêt initial avant l’échéance finale, la banque quittée pourra facturer des indemnités de remboursement anticipé (IRA). Ce montant peut représenter jusqu’à 3 % du capital restant dû ou bien six mois d’intérêt, il n’est donc pas négligeable.

Il en indispensable d’en tenir compte lors d’un rachat de prêt immobilier car les IRA peuvent limiter l’intérêt et les gains de l’opération. Les spécialistes du marché immobilier recommandent que la différence entre l’ancien et le nouveau taux soit d’au moins 1%. Sans cela, les économies ne seront pas optimales. Si le prêt est jeune, alors le rachat de crédit immobilier avec une différence de 0,7 % peut suffire pour le gain de l’opération. En effet, c’est durant les premières années d’un crédit que les intérêts sont les plus élevées. Quoi qu’il en soit, rachat ou renégociation, c’est le bon moment !