Le crédit immobilier dans le viseur de Bercy

Le crédit immobilier dans le viseur de Bercy

Le HCSF présidé par Bruno Le Maire recommande aux banques de revoir leurs conditions d’octroi. La limite de 33 % du taux d’endettement devra être respectée et les prêts sur 25 ans devront cesser.

Les taux d’intérêt bas dynamisent le marché du financement immobilier

Les Français jouissent actuellement de conditions de financement exceptionnelles. Il est bon de rappeler que les taux d’intérêt des crédits immobiliers n’ont jamais été aussi bas. Ce phénomène de taux faibles profite aux emprunteurs depuis 2016, année durant laquelle la chute s’est accélérée. La conjoncture d’attractivité des prêts à l’habitat s’est depuis maintenue et a même atteint un plancher record le mois dernier. Avec 1,12 % de taux moyen en novembre 2019, la faiblesse des taux est une réalité qui n’échappe ni aux emprunteurs, ni aux régulateurs. En effet, ces derniers s’inquiètent pour la rentabilité des banques mais aussi pour l’équilibre du système financier.

Le HCSF s’est notamment penché sur la question à l’occasion de sa 23e séance qui s’est tenue hier. Il s’agit du Haut conseil de stabilité financière, né en 2013, qui est présidé par le ministre des Finances et qui rassemble les autorités bancaires : Banque de France, ACPR, AMF. La réunion du 12 décembre 2019 a confirmé les réflexions qui avaient déjà été évoquées dans la presse économique, à savoir : une plus grande prudence des banques dans leur octroi de crédits immobiliers.

Un endettement maximal de 33 %

Parmi ses recommandations, le conseil présidé par Bruno Le Maire entend introduire un taux d’effort maximal. Il s’agit du fameux taux d’endettement déterminé en fonction de la mensualité de prêt et des revenus des emprunteurs. D’ordinaire, les banques ont pris l’habitude de fixer une limite de 33 % pour ce taux d’effort. Dans son dernier diagnostic réalisé au début de l’automne, le HCSF a constaté que la part des crédits ayant dépassé cette limite a augmenté de 5 % depuis 4 ans. Les banques prendraient donc un peu plus de risques. Afin de pallier cette situation, le conseil va demander aux banques de respecter cette limite de 33 % du taux d’endettement. La mensualité d’un crédit ne pourra alors dépasser le tiers des revenus nets d’un ménage.

Le HCSF recommande également de ne plus octroyer de crédits à l’habitat sur 25 ans. Au cœur d’une période de prêts à coûts limités, des banques n’avaient pas hésité à ouvrir les vannes pour des crédits sur 25 ans voire 30 ans (en rachat de crédits). Actuellement, la durée moyenne des financements immobiliers est de 230 mois selon l’Observatoire Crédit-Logement soit 19 ans et 2 mois.

Des effets attendus dès 2020

Le conseil laisse toutefois une marge d’action aux banques, mais dans une certaine mesure. Ainsi, les limites fixées pourront être dépassées pour certains financements qui ne devront pas représenter plus de 15 % de leur production. De plus, ces écarts aux critères stricts devront concerner dans 75 % des cas des dossiers de primo-accédants où le financement représente moins de 7 années de revenus. Pour rappel, le coût relatif moyen d’un prêt à l’habitat était de 4,4 années de revenus en novembre 2019, toujours selon l’Observatoire Crédit-Logement.

Bien-sûr, les recommandations n’ont pas de valeur contraignante, mais elles appellent des effets. Si aucune amélioration n’était constatée à l’avenir, après plusieurs rapports de l’ACPR, le HCSF pourrait se saisir et s’appuyer sur le Code monétaire et financier. Avec ce dispositif, les banques devront augmenter leurs fonds propres afin de couvrir les risques liés aux financements hors critères. Les conditions d’octroi des crédits immobiliers pourraient donc se resserrer dans les prochaines semaines.