Crédit immobilier : la menace cachée des taux bas

Si c’est une bonne nouvelle pour la majorité des emprunteurs, la faiblesse des taux d’intérêt et des taux d’usure pénalise toutefois une partie des ménages au budget limité.

Les taux bas, une affaire pour les plus aisés et les revenus moyens

C’est un paradoxe auquel les Français ne semblent pas prêter attention, caché par la promesse d’emprunter à moindre coût. Pourtant, les taux d’intérêt des crédits immobiliers qui ne cessent de diminuer au fil des mois posent un réel problème. Et la tendance reste identique car les taux bas continuent d’atteindre des paliers historiques encore jamais vus. En février 2019, le taux moyen des crédits était de 1,44% pour toutes les durées d’après l’Observatoire Crédit Logement CSA.

Si le drainage du coût de l’emprunt constitue une formidable opportunité pour obtenir un prêt immobilier au meilleur taux, il convient d’en définir les profils éligibles. En l’occurrence, ce sont généralement les ménages disposant de ressources financières suffisantes qui peuvent négocier pour bénéficier d’un taux se rapprochant du seuil le plus bas. Les professionnels de la banque n’hésitent pas à faire des confessions en matière de conditions afin de réussir à fidéliser ce type de clientèle en accordant des crédits avantageux. S’ils réduisent considérablement la marge gagnée sur l’instant présent, le prêt à l’habitat est en revanche un pari sur l’avenir où les banques recueillent les gains sur le long terme en vendant des produits annexes.

Une accessibilité au crédit affaiblie pour les revenus limités à cause des taux d’usure

Maintenant, une partie des ménages aux faibles revenus peuvent néanmoins souffrir des taux historiquement bas, notamment ceux qui se situent à la limite pour obtenir un accord de financement. Et un refus de prêt immobilier n’est pas nécessairement dû à la volonté de la banque, mais bien à cause de la faiblesse des taux d’usure. Concrètement, lorsqu’un organisme de crédit formule une offre de prêt, il ne peut proposer un taux d’intérêt supérieur au taux d’usure publié par la Banque de France. Cet indicateur est destiné à protéger les consommateurs contre les propositions commerciales abusives.

Dans un cas où le seuil d’usure est dépassé, le prêteur se retrouve sans solution pour financer la demande. Sachant que le taux augmente proportionnellement avec le niveau de risque, ce sont ainsi les ménages aux ressources limitées qui en font les frais. Et les taux d’usure renouvelés tous les trois mois par la Banque de France sont encore en baisse au dernier trimestre. Au T2 de 2019, le taux d’usure pour un crédit immobilier à taux fixe est de 2,73% pour une durée inférieure à 10 ans soit une diminution de 0,06% par rapport au T1. Pour une durée de remboursement comprise entre 10 ans et 20 ans, le taux atteint 2,77% en T2 contre 2,83% en T1. Même constat pour les crédits supérieurs à 20 ans où le plafond est de 2,96% en T2 pour 3,01% en T1.