CEL et PEL : quel placement pour un projet immobilier ?

Pour les ménages souhaitant réaliser un ou plusieurs projets immobiliers (maison, appartement, terrain), employer son épargne au sein d’un placement financier peut permettre d’obtenir un crédit immobilier dans de bonnes conditions. Toutefois, de nombreux placements comme le PEL ou le CEL existent et choisir le mieux adapté à son projet peut parfois s’avérer complexe. De ce fait, comment choisir son placement d’épargne pour ses projets immobiliers ? Peut-on habiter en guise de résidence principale ou secondaire le bien acheté via un PEL ou un CEL ? Réponse avec nos experts.

Plan d’épargne logement : les caractéristiques

Différent du PTZ et de la loi Pinel, Le plan d’épargne logement (PEL) fait partie des programmes immobiliers neufs ou anciens permettant à un ménage de placer son épargne au sein d’un placement bloqué pendant une durée de 4 ans minimum et est rémunéré selon un taux d’intérêt fixé à son ouverture. Ce taux est de 2 % depuis janvier 2023 et permet à l’épargnant de générer des intérêts sur les fonds versés au sein du PEL.

Néanmoins, le plan d’épargne logement est avant tout un placement permettant l’obtention, sous condition, d’un prêt immobilier ne pouvant excéder 92 000 € autorisant la construction ou l’achat d’un logement constituant une résidence principale, quel que soit le nombre de pièces. 

Toutefois, le PEL ne peut excéder un plafond de 61 200 € (hors intérêts) et doit être bloqué pendant une durée minimum de 48 mois. Concernant les versements, le montant initial doit être de 225 € minimum à son ouverture et doit comporter des versements durant toute l’année selon le choix de l’épargnant :

• Versement mensuel de 45 € minimum
• Versement trimestriel de 135 € minimum
• Versement semestriel de 270 € minimum

A noter : Les PEL ouverts avant janvier 2018 donnent la possibilité aux ménages de bénéficier d’un taux d’intérêt préférentiel sur un prêt ou un emprunt immobilier et d’une prime versée par l’Etat.

Depuis le 1^er janvier 2018, les intérêts générés sur un livret CEL ou un PEL sont soumis à un régime de fiscalité, deux méthodes de calcul sont possibles :

• Le prélèvement forfaitaire unique, un taux de 30 % est appliqué (12.8 % pour l’impôt sur le revenu et 17.2 % pour les prélèvements sociaux) sur les intérêts versés chaque année ;
• Le barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux fixé à un taux de 17.2 %.

Depuis cette même date, les livrets CEL et PEL ouverts ne donnent plus le droit à la prime de l’état.

Les conditions d'occupation du logement varient selon sa nature. Dans le cas des programmes immobiliers neufs, le logement neuf peut servir de résidence principale ou secondaire pour l'emprunteur. Un locataire peut aussi habiter les lieux. En ce qui concerne l'achat d'un logement récent ou ancien, il doit être occupé comme résidence principale par l'emprunteur ou un locataire aussi.

Compte épargne logement : quelles différences avec le PEL ?

Si le PEL permet à un ménage d'investir et de financer un projet immobilier, le CEL (compte épargne logement) bénéficie également de cet avantage mais possède des différences en comparaison de son confrère.

Dans les faits, le CEL est un placement financier plafonné à 15 300 € comportant un taux d’intérêt de 2 % depuis février 2023 donnant accès à un prêt immobilier sous condition d’acceptation après une durée de 18 mois minimum.

Toutefois, le CEL ne partage pas l’ensemble des caractéristiques d’un PEL et peut parfois être plus adapté à un ou plusieurs projets immobiliers nécessitant un financement peu élevé. Plus précisément, le CEL peut permettre à un ménage d’emprunter jusqu’à 23 000 € pour financer l’achat ou la construction d’un bien immobilier (maison et appartement), mais peut également financer des travaux de tout type (amélioration du logement, amélioration énergétique, extension, réparation, etc.). Tout dépendra des projets et des besoins de l'emprunteur et de sa famille. 

De ce fait, le CEL offre une possibilité de financement plus rapide qu’un PEL et non bloqué pour investir dans des projets immobiliers de petites envergures mais nécessitant un financement adapté. Toutefois, le PEL sera plus adapté pour un ménage souhaitant obtenir des intérêts sur leurs épargnes ou souhaitant obtenir un prêt immobilier d’un montant plus important qu’avec un CEL.

Par ailleurs, il est possible de louer les biens acquis dans le cadre des programmes CEL et PEL, indépendamment du nombre de pièces ou de la disposition du bien.

Bon à savoir : Les réglementations relatives aux prêts PEL et CEL ne permettent pas d'utiliser les droits acquis pour effectuer des rachats de crédits, qu'ils soient internes (au sein du même compte) ou externes (dans d'autres établissements financiers). En revanche, un spécialiste en rachat de crédit a la capacité de proposer un service similaire à celui d'une banque spécialisée.

CEL et PEL : quelles sont les étapes de mise en place

La mise en place d'un Compte Épargne Logement (CEL) et d'un Plan Épargne Logement (PEL) implique les étapes suivantes :

Choix de la banque : la première phase est de sélectionner une banque qui propose des produits CEL et PEL. Vous pouvez choisir votre banque actuelle ou explorer d'autres options pour trouver celle qui convient le mieux à vos besoins d’investissement locatif ou d’investissement dans l’immobilier pour y habiter (maison ou appartement).

Ouverture du compte : rendez-vous à la banque choisie et demandez l'ouverture d'un CEL et/ou d'un PEL. Vous devrez fournir les documents requis, tels que votre pièce d'identité, un justificatif de domicile, vos déclarations d’impôts et éventuellement des informations sur votre situation financière.

Dépôt initial : pour activer votre CEL et/ou votre PEL, vous devrez effectuer un dépôt initial. Le montant minimum varie d'une banque à l'autre, mais il est généralement fixé à 300 euros pour un CEL et 225 euros pour un PEL, quelle que soit la ville ou les différents quartiers.

Épargne régulière : en fonction de votre budget, vous devrez vous engager à effectuer des versements réguliers sur votre CEL et/ou votre PEL. Ces versements peuvent être mensuels ou trimestriels, et dans le futur, vous avez la possibilité d’ajuster le montant de vos mensualités en fonction de vos capacités financières.

Durée de détention : Les CEL et PEL ont une durée minimale de détention fixée à 18 mois. Pendant cette période, vous ne pourrez pas effectuer de retrait sans clôturer le compte.

Plafonds d'épargne : Les CEL ont un plafond d'épargne fixé à 15 300 euros, tandis que les PEL ont un plafond de 61 200 euros. Vous pouvez continuer à épargner tant que vous n'avez pas atteint ces montants.

Durée d'épargne : Les CEL ont une durée maximale d'épargne de 15 ans, tandis que les PEL ont une durée maximale de 10 ans. À la fin de cette période, vous pouvez utiliser l'épargne accumulée pour financer un projet immobilier, bénéficier des meilleures offres de crédit pour acheter un bien ou opter pour une prolongation du compte avec des conditions moins avantageuses.

Il est important de noter que les conditions précises peuvent varier d'une banque à l'autre, il est donc recommandé de consulter les informations fournies par votre banque ou votre notaire pour connaître les détails spécifiques à votre situation et la principale option offerte par ces programmes neufs ou ancien à Paris ou en région. Solutis, disposant de différentes solutions de financement et de crédits (prêt immobilier, prêt hypothécaire, rachat de crédit plus trésorerie...) pour investir dans la pierre via nos partenaires bancaires, peut également vous accompagner dans ce projet. Solutis est à même de proposer des assurances sur chacun de vos financements grâce à son service, une opportunité de réaliser des économies

Par ailleurs, vous avez la possibilité d’opter pour un simulateur et d’autres outils de calcul pour évaluer le montant de l’épargne constituée et le montant du prêt d'argent que vous pourrez solliciter au terme de votre CEL. Ces outils vous permettront de découvrir les principaux avantages de ces programmes.