Rachat de crédit et défiscalisation immobilière : qu’en est-il ?

• Avec les conditions actuelles d’emprunt ou de rachat d'emprunt immobilier, de nombreux ménages ayant bénéficié d’une ou plusieurs lois de défiscalisation immobilière sont tentés de renégocier ou de faire racheter leurs encours de crédit immobilier. Cependant, est-il possible de garder ses avantages fiscaux en cas de rachat de crédit ? Que deviennent les dispositifs de réduction d’impôt d’un d’investissement locatif suite au rachat du prêt associé ? Solutis répond à vos interrogations sur ce sujet.

Défiscalisation immobilière : qu’est-ce que c’est ?

En France, dans le cadre de la souscription d’un crédit immobilier pour acquérir un bien (résidence principale ou investissement locatif), certains projets permettent de bénéficier d’avantages fiscaux, sous conditions d’éligibilité à un ou plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière.

Depuis 2007, il existe un crédit d’impôt sur les intérêts bancaires d’un prêt immobilier qui est en cours de remboursement. En fait, une partie des intérêts du crédit immobilier vient se déduire de la charge fiscale de l’emprunteur. En diminuant le revenu fiscal de référence, le foyer va ainsi agir sur le montant de son impôt sur les revenus en réduisant la somme due au Trésor public.

Pour cela, certaines dispositions doivent être respectées :

• Pour les résidences principales, le projet doit être une construction ou une rénovation de certains types de bien et dans certaines zones géographiques.
• Pour les investissements locatifs, le projet doit respecter un plafond à ne pas dépasser pour les loyers. L’investisseur n’est donc pas libre de fixer le montant à sa guise, dans le cas contraire il ne pourra pas profiter des avantages fiscaux.

Cette défiscalisation fiscale regroupe un ensemble de lois permettant aux contribuables d’obtenir une réduction d’impôt. Vigoureusement encadrées par des textes de loi, ces mesures sont évolutives selon les préoccupations et les choix politiques.

Dans tous les cas, elle a pour but d’encourager les contribuables à investir dans la pierre. Elle permet également au gouvernement d’orienter sa politique du logement.

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Résidence principale : que deviennent les avantages fiscaux en cas de rachat de crédit ?

Dans le cadre d’un prêt à habitat pour financer l’acquisition du logement principal du foyer, l’emprunteur peut bénéficier pendant plusieurs années d’une réduction d’impôt sur les intérêts de son crédit.

Cependant, il faut savoir que cette réduction d’impôt se calcule sur la base du premier financement. Autrement dit, en cas de rachat de crédit immobilier ou de regroupement de crédits, notamment pour profiter de la baisse des taux nominaux afin de réduire le coût du financement, l’emprunteur peut perdre ses avantages fiscaux.

Par ailleurs, selon l’article 5 II de la loi en faveur du travail, de l’emploi et du pouvoir d’achat (TEPA), publié au Journal officiel le 22 août 2017, les emprunteurs peuvent conserver leurs avantages fiscaux en cas de rachat ou de renégociation de crédit, voire de regroupement du crédit immobilier avec des prêts conso.

En fait, selon le texte, les intérêts retenus pour le calcul de la réduction d’impôt sont ceux du nouveau crédit, limité en montant et en durée au financement initial. De ce fait, en application de l’article 5 II de la loi TEPA, le rachat ou la renégociation de prêt n’aura pas de conséquences majeures sur les avantages fiscaux du prêt initial.

A savoir que si le taux d’intérêt du nouveau crédit, après que l’ancien prêt immobilier soit racheté, est plus important que celui du prêt initial, la réduction d’impôt ne sera pas calculée sur la totalité des nouveaux intérêts.

Défiscalisation et rachat de prêt : qu’en est-il pour les investissements locatifs ?

De la loi Robien à la loi Pinel en passant les lois Borloo et Scellier, plusieurs dispositions légales existent pour bénéficier des réductions d’impôts dans le cadre d’un prêt immobilier pour acquérir un bien immobilier à vocation locative.

Le principe de ces défiscalisations est simple. Les revenus locatifs tirés des investissements sont directement déduits des revenus imposables. Cependant, en cas de regroupement de prêts, l’emprunteur peut conserver ses avantages fiscaux. Pour cela, deux conditions doivent être impérativement respectées.

D’abord, le contrat du rachat de crédit doit mentionner que le nouveau prêt est souscrit uniquement pour rembourser ou remplacer le financement initial. Ensuite, les intérêts du nouveau financement ne doivent pas dépasser les intérêts du financement initial.

À savoir que l’emprunteur doit obligatoirement mentionner sur sa déclaration de revenus fonciers que le nouvel emprunt se substitue à son financement ayant bénéficié de la réduction d’impôt.

Besoin d’aide pour un rachat de crédit immobilier et ma déclaration d’impôt

Les solutions d’optimisation fiscale possibles, dans le cadre d’un investissement immobilier, sont des sujets très techniques. Sans avoir une expertise à ses côtés, il est difficile d’appréhender votre projet de réaménager les conditions de remboursement de vos crédits.

C’est pour cette raison que nous vous recommandons de vous faire accompagner par l’équipe Solutis, en nous confiant votre dossier, pour mener à bien votre envie de réaliser un rachat de crédits. Votre conseiller dédié vous éclairera des conséquences de l’opération sur votre budget et sur les dispositifs de défiscalisation immobilière, sur les diverses déductions fiscales dont vous bénéficiez et sur votre déclaration d’impôts.

Il vous orientera vers le meilleur choix à faire pour conserver votre crédit d’impôt associé à votre financement, tout en le faisant racheter pour baisser votre taux et réduire vos mensualités et le total des charges du foyer. Une fois le rachat de crédit en place, votre conseiller vous indiquera comment remplir votre prochaine déclaration d’impôt pour garder vos déductions fiscales.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 19/07/2022