Taux d’intérêt immobilier : 2016 a été une année exceptionnelle

1,34 % (hors assurance), c’est le taux d’intérêt moyen des prêts à l’habitat au mois de décembre 2016, contre 1,31 % un mois plutôt. Malgré cette hausse, 2016 a été l’année historique des taux d’intérêt.

2016 : l’année historique des taux d’intérêt des prêts à l’habitat

Sur le marché du crédit immobilier, l’année 2016 restera marquée d’une pierre blanche comme celle où le coût moyen du crédit (hors assurance et toute durée de remboursement confondue) est tombé à un niveau jamais atteint, celle où les banques n’ont jamais distribué autant de financements à l’habitat, celle où le rachat de crédit immobilier a été l’une des opérations bancaires les plus médiatisées en France…

L’année dernière, le taux moyen est tombé à 1,31 % (novembre 2016), contre 3,89 % il y a 5 ans, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. La baisse des barèmes s’est poursuivie pendant 11 mois, une tendance qui équivaut à une baisse des prix de plus de 25 % depuis 2011.

En 2016, cette tendance baissière a bénéficié à tous les profils emprunteurs et à toutes les catégories d’emprunts. Elle a permis aux emprunteurs modestes et aux jeunes de revenir en force sur le marché.

Malgré la baisse des revenus des emprunteurs, la plupart des ménages pouvaient prétendre à un prêt à l’habitat l’année dernière, tout en respectant la règle des 33 % de capacité d’endettement (l’un des principaux critères d’octroi des établissements bancaires) grâce à l’assouplissement des conditions de financement et à la politique commerciale des établissements bancaires.

2016 : une année favorisée par la politique de la BCE

Si 2016 restera gravé dans les annales comme une année exceptionnelle pour les financements à l’habitat, il faut savoir que cette situation a été provoquée par la politique très accommodantes mise en place par la Banque Centrale Européenne (BCE) depuis la fin de la crise financière de 2008.

Pour soutenir la croissance, améliorer le niveau de l’inflation, inciter les banques commerciales à prêter aux particuliers et aux professionnels, la BCE a renforcé sa politique d’assouplissement quantitatif (quantitative easing).

Le 10 mars 2016, l’institution de Frankfort a abaissé son taux de dépôt à -0,4 % et son principal taux de refinancement à 0 %. En outre, elle a porté de 60 à 80 milliards d’euros le montant des achats d’actifs sur le marché.  A cela s’ajoute, les conséquences inattendues du Brexit qui a accéléré l’afflux des capitaux vers les obligations sûres (celles des pays comme l’Allemagne ou la France). Cela a envoyé de nombreuses obligations assimilables du trésor à 10 ans (OAT 10 ans) vers des niveaux inédits.

Ainsi, au cours de l’été, le niveau des OAT 10 ans de la France a baissé à 0,09 %, un niveau jamais atteint qui a permis aux établissements prêteurs d’assouplir leurs critères d’octroi. Cette tendance exceptionnelle a soutenu le marché du prêt dans l’Hexagone où les barèmes ont atteint les niveaux les plus bas historiques permettant à de nombreux ménages de pouvoir accéder à la propriété.

De même, ces conditions très attractives ont aussi donné un nouveau souffle au marché du rachat de crédit immobilier qui est devenu l’un des principaux produits d’appel des banques et leurs intermédiaires.

Crédit, regroupement de crédits : quelle tendance pour 2017 ?

Annoncée par la quasi-totalité des banques et leurs intermédiaires, la hausse des barèmes a bien été enregistrée en décembre 2016, c’est ce que montrent les dernières statistiques de l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Cette hausse inédite depuis plus d’un an est expliquée par le changement de la politique commerciale des banques et la remontée des taux sur le marché obligatoire.

Cependant, les observateurs estiment que le marché du crédit immobilier va continuer de croître cette année. En fait, le marché devrait toujours profiter de l’attractivité des taux d’intérêt qui sont toujours très attractifs par rapport à ceux proposés il y a quelques années.

De plus, avec la politique actuelle de la BCE, la hausse des taux devrait être modérée, au moins jusqu’au printemps. Pour certains, les premiers mois de 2017 devraient être dynamiques à l’image des derniers mois de 2016.

Pour le regroupement de prêts immobiliers, le dynamisme du marché devrait dépendre de l’évolution des conditions de financement et de la politique commerciale des établissements bancaires.