Acheter une résidence secondaire : détail des offres de crédit pour la financer

Financer une résidence secondaire avec des crédits en cours

Investir dans l’acquisition d’une résidence de secondaire, c’est une sorte de rêve que peuvent avoir beaucoup de Français, surtout pour préparer l’approche de leurs vieux jours. Cet investissement se réalise souvent dans un lieu de villégiature. Il constitue une échappatoire idéale pour se reposer à la campagne ou dans une ville touristique comme en bordure de mer ou à la montagne.

Mais l’achat d’une résidence secondaire représente un projet de vie important et l’investissement à anticiper peut aller facilement jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros, voire plus. Tout dépend de vos critères, de la zone d’achat que vous ciblez et de l’état du marché immobilier local.

Toutes caractéristiques sont à rapprocher de votre capacité de financement. Vous devez effectivement tenir compte, pour déterminer votre budget d’achat pour votre résidence secondaire, de votre taux d’endettement actuel, des crédits en cours que vous remboursez, de vos autres charges fixes ainsi que des revenus de votre foyer.

Le plus simple, c’est de souvent recourir à un prêt immobilier pour financer ce type de logement. Mais si votre endettement est déjà élevé, car vous amortissez actuellement l’emprunt de votre résidence principale par exemple, ainsi que d’autres prêts à la consommation, il est possible d’envisager une alternative. Et c’est le rachat de crédit, ou regroupement de prêts, qui peut vous aider à réaliser votre projet, notamment si votre banquier vous refuse de vous accorder un nouveau financement pour payer une future résidence secondaire.

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Financer une résidence secondaire avec un rachat de crédit

Le rachat de crédit, c’est une opération bancaire qui peut vous permettre de financer tous vos projets de vie, comme l’acquisition d’une résidence secondaire. Son principe est bien connu pour la plupart des foyers : très simplement, vos prêts en cours peuvent être rachetés puis le total restant dû est alors regroupé dans un seul financement et est remboursé sur une durée plus longue. Votre nouvelle mensualité est ainsi réduite, ce qui peut améliorer suffisamment votre capacité d’emprunt pour devenir propriétaire d’une nouvelle résidence secondaire.

Par exemple, si le taux d’endettement de votre foyer est proche des 35 %, c’est-à-dire le seuil maximum légal qu’une banque doit respecter en débloquant un nouvel emprunt, il a de grandes chances que vous ne trouviez pas de financement. Votre endettement, vous pouvez alors le diminuer en regroupant vos prêts même si ce dernier dépasse déjà les 35 %. C’est d’ailleurs l’objectif de l’opération.

Le rachat de crédits est donc un moyen de développer votre patrimoine en réorganisant le remboursement de vos crédits en cours et en réadaptant le total de vos charges récurrentes.

Pour financer le prix d’achat de votre résidence secondaire, deux solutions sont à étudier :

• soit vous avez la capacité financière à pouvoir intégrer son montant total dans votre rachat de crédits;
• soit vous empruntez un nouveau prêt immobilier une fois votre taux d’endettement abaissé à l’aide d’un regroupement de vos emprunts.

Si vous demandez d’inclure la somme pour acheter ce nouveau logement dans votre rachat de prêts, votre budget n’en sera que plus simple à gérer à l’avenir. Effectivement, vous ne serez prélevé que d’une mensualité chaque mois, jusqu’à la fin du contrat, pour rembourser le total de vos anciens crédits, regroupés avec le coût d’acquisition de la résidence de villégiature. Le TAEG sera aussi identique. Cette opération peut être proposée par un courtier en rachat de crédits, tel que Solutis.

À l’inverse, en souscrivant un nouveau prêt à l’habitat, vous prenez le risque d’accumuler de nouveau plusieurs échéances et de rencontrer des difficultés à finir vos mois en toute sérénité. Si le financement de votre résidence principale est en cours de remboursement, l’ajout d’une nouvelle mensualité peut déséquilibrer vos comptes.

Les conditions du prêt immobilier pour investir dans une résidence secondaire

Pour réussir à emprunter un prêt immobilier auprès de sa banque pour que vous achetiez une résidence secondaire, il faut convaincre l’interlocuteur de votre capacité à rembourser les mensualités jusqu’au terme de la durée du contrat. L’expert va alors analyser, avec rigueur, votre situation personnelle, votre profession, le montant de vos revenus et si vous gérez avec efficacité vos comptes bancaires, sans incident récurrent notamment. L’âge est aussi un critère important, au même titre que la présence d’un apport personnel d’environ 8 à 10 % pour un bien ancien et 2 % pour du neuf.

Votre taux d’endettement, après l’hypothétique déblocage des fonds, ne devra pas être supérieur à 35 %. Le reste à vivre de votre foyer, obtenu après le paiement de vos charges, devra également vous permettre de payer sans mal vos dépenses de la vie courante. En d’autres termes, votre investissement à crédit pour acquérir un logement en guide de résidence secondaire ne doit pas vous mettre en difficulté financière.

Comme déjà indiqué, le prêt immobilier et le rachat de crédit ne sont pas incompatibles dans un projet d’achat. En regroupant vos échéances dans un premier temps, vous allez diminuer votre endettement pour préparer correctement votre budget à encaisser la mensualité d’un futur crédit pour investir dans une résidence secondaire. Vous pouvez de ce fait tout à fait recourir à ces deux opérations sur les périodes de votre choix.

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Rembourser la mensualité du financement de sa résidence secondaire en mettant le logement en location

Pour compenser le montant d’une mensualité de crédit immobilier associée à votre logement secondaire, ou celle d’un rachat de crédit, vous pouvez le mettre en location durant les périodes où vous n’y résidez pas. Investir dans un lieu touristique avec de fortes affluences, c’est l’assurance de trouver des locataires de passage.

Ces revenus fonciers vont vous apporter une source d’argent secondaire. Vous pourrez rembourser plus facilement votre emprunt. Si vous encaissez beaucoup de loyers, il est même envisageable de prendre en charge la totalité de votre mensualité de rachat de crédit ou de prêt immobilier, voire de dégager des excédents.

Toutefois, la mise sur le marché de la location d’une résidence secondaire meublée doit respecter la législation en vigueur. La loi régule cette pratique sur différents pans : déclaration en mairie, obligation d’avoir un numéro SIRET, taxation fiscale, taxe de séjour, assurance habitation adaptée etc… Le plus simple pour obtenir les renseignements adaptés est de se rendre à la mairie de sa commune.

Rédigé par Jonathan Hector - Rédacteur confirmé de Solutis

Mis à jour le 03/11/2022